Desrespeito ao direito de preferência motiva anulação de venda, declara Tribunal de Justiça de São Paulo
Implicações Jurídicas: Decisão do TJ-SP destaca importância do respeito ao direito de preferência na venda de imóveis
O requisito de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel não é indispensável para a efetivação do direito de preferência, desde que seja comprovada a prévia ciência do comprador em relação à locação.
Essa interpretação foi adotada pela 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), que anulou a venda de um aterro sanitário em Bragança Paulista devido à não observância do direito de preferência da locatária.
O caso em questão envolve uma empresa que atua como locatária do imóvel e opera o aterro sanitário há mais de 40 anos. Uma segunda empresa adquiriu o terreno sem notificar a locatária sobre o direito de preferência, conforme previsto na Lei do Inquilinato.
Em 2022, a 3ª Vara Cível de Bragança manteve a escritura de venda do imóvel, argumentando que o contrato de locação não havia sido averbado na matrícula do imóvel, condição que seria exigida para a observância do direito de preferência.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) discordou da decisão anterior.
A corte referenciou o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que sustenta que a ciência do contrato de locação é suficiente para a observância do direito de preferência ( REsp 1.780.197).
O desembargador Dario Gayoso, relator do caso, destacou que, mesmo diante da falta de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, o apelante apresentou um precedente relevante do STJ.
Segundo esse precedente, havendo ciência clara por parte do terceiro (comprador) sobre a locação, a averbação do contrato não é necessária.
Em seu voto, o desembargador afirmou:
“Apesar da ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, foi apontado pelo apelante relevante precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que havendo ciência inequívoca pelo terceiro (comprador) acerca da locação, não há necessidade da averbação do contrato”.
Além disso, o desembargador ressaltou que na escritura pública de compra e venda há evidências claras de que os compradores tinham ciência de que o imóvel estava locado.
Ele mencionou um trecho em que os compradores concordaram “que os vendedores deixassem de notificar a locatária”.
Conclusão
Não é certo que, por causa de um problema técnico de não registrar na matrícula, seja por esquecimento ou falta de conhecimento de formalidades jurídicas, as pessoas tentem desrespeitar um direito que já conheciam muito bem na prática.
Afinal, o objetivo de registrar é informar, e nesse caso, já tinham deixado claro que sabiam sobre a existência do locador, informalmente e formalmente.
Fonte: Conjur